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            存量房貸如何轉 專家手把手教你解鎖轉換正確姿勢

            時間:2020-03-12 來源:融360大數據研究院 作者:李萬賦

            3月1日,存量浮動利率貸款定價基準轉換自2020年3月1日如期啟動。但對于大多數房貸用戶來說,究竟該轉換成LPR定價基準還固定利率的方式,仍比較迷茫。

            選LPR浮動還是固定?

            首先,從目前的形勢來看,中長期LPR大概率仍將繼續下行,因此用戶選擇轉換成LPR定價基準的方案比較有利,未來利息支出會有所減少。部分用戶的存量房貸利率為基準基礎上打折水平,覺得變更為LPR定價基準會導致利率上升,實際上這個擔憂大可不必,換錨政策充分考慮到這一特殊情況,因此特意提到轉化成LPR后的加點數可以為負值,轉換后的水平仍是原執行利率,不會比原水平高;另外,轉化以后各年的加點數不變,也可以享受到LPR下行的紅利。

            當然,用戶也不要抱著選擇轉換為LPR浮動利率后,就一定會每年都比上年利息減少的心態。雖然LPR大方向是下降的,但5年期以上LPR不會像1年期下降的幅度那么大,下降速度也會較慢,過程中也可能會有反復,尤其是不能保證每個用戶恰好每個重定價日對應的上月LPR水平正好處于下行。如果用戶非常保守,更注重房貸的穩定性,情緒上不能承受房貸利率上漲的哪怕一丁點可能,那還是建議選固定利率。

            另外,不管是房貸打折用戶還是基準上浮用戶,都需要理解一點,這次轉換之后,由以前確定變動比例的方式(如上浮10%或者打7折),轉換為了確定加點數的合同方式,不再存在上浮或者打折的概念。

             

            現在就改?還是等等再改?

            根據央行的〔2019〕第30號文,合同轉換為LPR定價方式時,加點數值應等于原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。因此,不管什么時候改,在改后的第一個周期(即第一個重定價日期前),利率水平都與原合同最近的利率水平一樣,加點數值不受轉換時點的影響。選擇轉換為固定利率的各位用戶,不存在重定價日期的概念,也就無需糾結何時變更的問題。

            同時,上述政策中也明確,之后,自第一個重定價日起,在每個利率重定價日,利率水平由最近一個月相應期限LPR與確定后的加點數值重新計算確定。也就是說,重定價日期的不同,可能會因為轉換時間帶來利息支出差異。

            轉換為LPR利率方式的,可能因為原合同的放貸日期不同,進而重定價日期也有所不同,存在的時間差會影響到利息支出。

            關于重定價日期,每個銀行和用戶協商的方式不同,主要有兩種:一是每年的1月1日進行重定價;一種是在重定價周期和日期上仍遵循放貸對應日期,即每年的對年對月對日進行調整。

            政策規定,銀行進行換錨工作的時間為3月1日至8月31日全部完成,即留給用戶的轉換時間就是這6個月。

            倘若將重定價日期為每年的1月1日,那用戶在可選擇的時間內,轉換日期不影響利息支出;如果重定價日期為合同放款日的每年對月對日,則用戶最好是在相應的日期前進行轉換,這樣最快可以在當年的對應日期可以盡快享受到LPR下降帶來的利息減少。舉個例子,比如說房貸合同放款日期為4月1日,用戶如果在4月1日前完成轉換,那2020年4月1日起就可以享受LPR下行的福利,如果在放款日期后也就是4月1日之后才進行轉換,則需要等到2021年才可享受。

            這方面,大多數銀行也為用戶提供了比較貼心的選擇,用戶可以自行選擇重定價日為每年1月1日,還是放款日的每年對月對日??偨Y就是,如果用戶已經決定轉換為LPR浮動利率方案,倘若放款日期在進行轉換日期之前的,建議選擇每年1月1日為重定價日;倘若放款日期還比較靠后,建議用戶在放款日期前完成轉換,并將重定價日選為每年的對月對日。

             

            如何操作才是正確姿勢?

            目前,主要銀行已完成相關準備工作,并通過其官方網站、微信公眾號等渠道發布了公告,貸款客戶可根據承貸銀行公告,與銀行協商辦理存量浮動利率貸款定價基準轉換。我們選取了幾家銀行,將其存量房貸轉換姿勢進行了對比,希望能給大家提供一些操作思路。

            可見,每個銀行的具體操作方式還是有些微的區別,用戶在具體辦理時,需要與自己的貸款銀行溝通確認。另外,房貸合同轉換后,對應的合同變更、未來每月的還款方式和還款金額變更等各種細節問題,也建議用戶在辦理時一次性向自己的貸款經理咨詢清楚,做到心中有數。

             


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