重磅！超20萬億存量房貸迎重大調整 對老用戶影響幾何？

　　2019年最后一個周末，存量浮動利率貸款定價轉換方案正式出臺，是央行繼8月LPR新機制改革后的又一重大舉措。

　　銀行前期準備工作繁雜 但來年整體收益下降壓力不大

　　按照公告要求，2020年3月1日-8月31日之間，銀行需要完成所有存量浮動利率貸款的定價基準轉換，這就意味著在3月1日前，銀行需要做好自身的轉換方案、系統開發、人員培訓和客戶溝通等，且理論上要在明年8月底和所有存量浮動貸款客戶協調簽訂新的貸款合同。

　　銀行中長期貸款主要有個人住房貸款、企業貸款和政府貸款類。其中個人住房貸款占絕對大頭，根據央行公布數據，金融機構2019第三季度末中長期貸款余額38.56億元，而主要金融機構的個人住房貸款余額就有29.05億元，剩下不到10億為企業貸款和政府貸款。

　　長期來看，LPR利率水平下行空間大。存量浮動利率貸款定價基準轉換，意味著未來銀行來自于存量貸款的收益也會下降。按照公告，占比最大的個人住房貸款利率2020年調整后維仍持現有水平，最早發生變動也在2021年，主要是考慮到房地產市場的調控要求。同時也在一定程度上緩解了銀行來年將要面對的成本壓力。

　　公告規定，除商業性個人住房貸款外的企業貸款等，由借貸雙方協商確定加點數值、重定價周期等具體轉換條款，沒有具體的硬性要求，考驗銀行和企業的協商能力。

　　存量房貸用戶或將于2021年開始享受LPR下降紅利

　　對于個人住房貸款用戶來說，轉換方案有兩種選擇。一種是將定價基準轉換為LPR，根據2019年12月的5年期LPR值，即4.8%，由原執行利率相減確定新合同的加點數值，重定價周期最短為一年。此外，存量房貸用戶也可以選擇轉換為固定利率貸款合同，利率水平為原合同最近的執行利率水平。

　　雖然無法享受到前期LPR下降的紅利，中長期來看，LPR大概率仍將繼續下行，用戶選擇轉換成LPR定價基準的方案比較有利，未來利息支出會有所減少。當然，相比LPR可能下降帶來的利息支出減少，如果用戶更重視利率穩定性和便捷性，也可以選擇轉換為固定利率。

　　公告中還提到，轉化成LPR后的加點數可以為負值，主要是考慮到前些年，銀行的首套房貸款執行利率在貸款基準基礎上打折，部分折扣甚至可以達到7折，即實際水平為4.9%*0.7=3.43%，如果不能進行減點，將傷害到這部分用戶的利益。

　　因為公積金貸款不受影響，未來LPR下行，享受7折的商業貸款用戶，有可能會支付比公積金貸款更低的利息。不過5年期LPR水平未來下降速度不會過快，下降幅度也會比較平緩，若下降3.43%-3.25%=0.18%（當前公積金貸款利率為3.25%）可能會經歷較長的時間。

　　中長期浮動利率的企業貸款、政府貸款等其他類型，公告沒有給出詳細規定，給予了借款方與銀行協商的空間。結合目前的經濟形勢和央行政策，這部分存量合同轉換成LPR貸款基準后，貸款利率下行紅利可能比房貸來得更早一些，企業或將在2020年就享受到調整后的好處。